Продавцы вторичного жилья сегодня нередко откладывают сделки в надежде, что через несколько месяцев или год квартира будет стоить дороже. Аналитики «Жилфонда» посчитали, как соотносится потенциальный рост цены недвижимости с доходом, который собственник мог бы получить, если бы продал квартиру сейчас и разместил деньги на депозите.
Чтобы сравнить экономический эффект от продажи объекта сейчас и ожидания роста цены, аналитики «Жилфонда» зафиксировали два сценария на год: в первом квартира продаётся сейчас, а полученные средства размещаются на депозите под 12,5% годовых — на уровне средней максимальной ставки по вкладам сроком от 181 дня до года в первой декаде сентября, по данным ЦБ РФ. Во втором сценарии квартира остаётся у собственника, а её стоимость за год растёт на 10%.
Аналитики рассмотрели в базовом сценарии для Москвы квартиру стоимостью 15 млн рублей. Если собственник продаст её сейчас и разместит полученные деньги на годовом депозите, через год сумма составит 16,875 млн рублей с учётом процентов. Если же он отложит продажу на год в расчёте на рост стоимости квартиры, её цена вырастет до 16,5 млн. Разница между двумя сценариями — 375 тыс. рублей в пользу продажи сейчас.
На примере Новосибирска, где у компании обширная практика, в «Жилфонде» сделали региональный расчёт для квартиры стоимостью 7,5 млн рублей. Продажа такого объекта сейчас и размещение полученных средств под 12,5% даст собственнику через год около 8,44 млн рублей. При росте цены квартиры на 10% её стоимость через год составит 8,25 млн. Разница — 187,5 тыс. в пользу продажи сейчас.
В «Жилфонде» подчёркивают, что оба расчёта — сценарные примеры. В реальных сделках результат зависит от стоимости конкретной квартиры, срока ожидания и условий по депозитам, но прежде всего — от целей и обстоятельств продавца. Большая часть сделок со вторичным жильём, по данным «Жилфонда», проходит не по сценарию, когда собственник получает свободные деньги и размещает их на вкладе. Чаще продажа нужна для покупки другого жилья — например, квартиры большей площади, двух квартир для детей и родителей с доплатой, или объекта в другом районе. В таком случае при принятии решения нужно учитывать не только возможный рост цены продаваемой квартиры, но и изменение стоимости объекта, который планируется купить.
— Одна из распространённых ошибок продавца — считать, что более высокая цена в объявлении автоматически означает более выгодную сделку, — комментирует Александр Чернокульский, директор «Жилфонда». – На практике собственник может долго ждать покупателя, который согласится с его оценкой квартиры, и за это время потерять в деньгах больше, чем рассчитывал выиграть от роста цены. При определении стоимости многие ориентируются на цены аналогичных объектов в рекламе, но здесь работает классическая «ошибка выжившего»: в объявлениях остаются квартиры, которые пока не удалось продать именно по заявленной цене. У собственника обычно нет доступа к статистике состоявшихся сделок, где итоговая цена в среднем оказывается на 8–11% ниже цены предложения в объявлении. Поэтому перед тем, как откладывать продажу в ожидании более высокой цены, стоит определить текущую рыночную стоимость объекта, сопоставить её с текущим спросом и посчитать, во что обойдётся ожидание в конкретной ситуации.
Справка о компании
ООО «Жилфонд» – головная компания-франчайзер бренда агентства недвижимости «ЖИЛФОНД», которая предлагает бизнесу готовую модель экосистемы недвижимости на собственной IT-платформе. Партнерская сеть работает в 45 городах России, в том числе в Москве, Московской области и в Санкт-Петербурге. Всего по России у Жилфонда сегодня насчитывается 165 офисов, офисы и представительства компании действуют в Казахстане, Турции и Таиланде. Входит в топ-5 агентств недвижимости России по количеству выданных ипотечных кредитов по версии Домклик.