Аналитики девелопера Dar и «НДВ Супермаркет недвижимости» проанализировали объем предложения новостроек бизнес- и премиум-класса возле парков и составили рейтинг проектов, расположенных в непосредственной близости.
На первичном рынке жилья Москвы в пешей доступности (до 1км) от парков находится 110 проектов, что составляет почти 60% от общего количества проектов. За 3 года объем предложения около парков вырос на 20-30%. Средневзвешенная цена предложения новостроек бизнес-класса у парков составляет 594,2 тыс. руб. за кв. м, что на 10% выше аналогичных проектов в удалении от зеленых зон. Наибольшая разница в стоимости от 15 доя 40% по сравнению с ценой проектов, которые расположены не около парков, отмечается в следующих округах: ЮАО, СВАО, САО и ЮВАО.
«Надбавка к цене для проектов рядом с парками во многом зависит от класса недвижимости и района, в котором он расположен. Так, например, в локациях с дефицитом зеленых территорий на фоне большого количества промзон и других агрессивных элементов окружающей среды, наличие зелени в пешей доступности является сильным преимуществом жилого комплекса. Наценка на жилье в таком случае может превышать 15% и более, — отмечает Елена Чегодаева, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-супермаркет недвижимости». — В недалеком будущем можно ожидать, что спрос, как и цены на новостройки рядом с парками, будут расти в силу ограниченности площадок под застройку в окружении зелени и вытекающего из этого дефицита подобных проектов».
Эксперты отмечают, что разница в цене между квартирами с видом на парк и аналогичными лотами без него может доходить до 10-15% в зависимости от видовых характеристик.
«Если комплекс находится, например, на первой линии — наценка будет максимальной. Если это вид на парк из глубины квартала — меньше. При этом главным драйвером стоимости является эксклюзивность и дефицит предложения. Покупатель выбирает не только квадратные метры, но и вид за окном. Если вид на соседний дом есть у каждой первой квартиры, то вид на воду или парк встречается гораздо реже. Даже в комплексе, расположенном у воды, как правило, лишь одна либо две стороны из четырех обладает прямыми видовыми характеристиками. Прямые виды на крупные парки (Сокольники, Покровское-Стрешнево и др.) имеет ограниченное количество проектов, — говорит Денис Бобков, руководитель отдела аналитики и ценообразования девелопера Dar. — Например, если представить комплекс квадратом, то только 25-50% квартир будут иметь вид на воду или зеленую зону. Для увеличения квартир с видовыми характеристиками девелоперы используют архитектурные приемы — меняют конфигурацию корпусов, разворачивают секции. При этом максимум, который можно выжать даже при идеальной планировке, — не более 70% видовых лотов в одном проекте».
В Москве проекты, расположенные вблизи природных объектов, относятся преимущественно к бизнес- и премиум-классу. Причем в последние годы прослеживается тренд на повышение класса: девелоперы все чаще выводят проекты именно премиум-сегмента. Наличие парка рядом создает добавочную стоимость, что автоматически поднимает проект в более высокую ценовую категорию. Яркий пример — северо-запад и восток Москвы, где в рамках существующих проектов запускаются новые очереди в классах бизнес-плюс и премиум.
Аналитики оценили столичные новостройки с точки зрения близости к зеленым зонам и средневзвешенной стоимости метра. В рейтинг попали проекты, которые расположены не дальше 500 метров от парка.
На первом месте расположен жилой проект Solos в 200 метрах от парка Сокольники и средневзвешенной стоимостью 506,4 тыс. руб. за метр. На втором месте — Свет в 400 метрах от парка им. Святослава Федорова и ценой 493,6 тыс. руб./ кв. м. На третьем — VEER в 500 метрах от парка долина реки Сетунь с ценой 529,3 тыс. руб./кв.м. На четвертой позиции расположился Very на Ботанической в непосредственной близости от Главного Ботанического сада РАН и стоимостью 531,3 тыс. руб./кв. м. Замыкает пятерку проектов SET в 300 метрах от Долина реки Сетунь и ценой 540,8 тыс. руб./кв. м.
Покупатели квартир рассматривают наличие в пешей доступности парка или леса как серьезное преимущество проекта, которое сопряжено с благоприятной экологией, чистым воздухом, более тихой и размеренной атмосферой, разнообразным досугом на природе, улучшенными видовые характеристики. При этом предложений, где окна выходят непосредственно на большой парк и буквально видно каждое дерево, ограничено.
Таблица. Топ-10 новостроек бизнес-класса рядом с парками по удаленности от парка и средневзвешенной стоимости
| Место | Название ЖК | Парк | Км до парка | Район | Средневзвешенная стоимость, тыс. руб. | Средняя цена, млн руб. |
| 1 | SOLOS | Сокольники | 0,2 | Сокольники | 506,4 | 31,1 |
| 2 | Свет | парк им. Святослава Федорова | 0,4 | Западное Дегунино | 493,6 | 29,5 |
| 3 | VEER | Долина реки Сетунь | 0,5 | Можайский | 529,3 | 26,6 |
| 4 | Very на Ботанической | Главный Ботанический сад РАН | 0,4 | Марфино | 531,3 | 29,8 |
| 5 | SET | Долина реки Сетунь | 0,3 | Можайский | 540,8 | 28,9 |
| 6 | MYPRIORITY Мневники | лес Октябрьское радиополе | 0,1 | Хорошево-Мневники | 568,8 | 25,6 |
| 7 | Мангазея на Речном | парк Северного речного вокзала | 0,1 | Левобережный | 606,9 | 31,1 |
| 8 | Indy Towers | парк Березовая роща | 0,5 | Хорошевский | 620,7 | 37,1 |
| 9 | Зиларт | парк Тюфелева роща | 0,5 | Даниловский | 624,2 | 29 |
| 10 | Мира | парк Акведук | 0,5 | Алексеевский | 661,4 | 39,3 |