В Главном управлении архитектуры и градостроительства Московской области состоялся круглый стол «Нежилые первые этажи: плюсы и минусы». Руководители ведомства, архитекторы, девелоперы и журналисты обсудили последствия возможного запрета строить жилье на первых этажах многоквартирных домов.
Поправки в региональные нормативы, которые сейчас рассматривают в областном правительстве, предполагают, что первые этажи во всех жилых комплексах станут нежилыми, даже если все текущие нормативные требования обеспечиваются существенно меньшим объёмом помещений. «Высокоплотная застройка рождает потребность в бытовом обслуживании», – отметил член правления Ассоциации проектировщиков Московской области Илья Машков. Он подчеркнул, что заполнение первых этажей инфраструктурой – это новый уровень безопасности за счет присутствия людей, особый микроклимат и «визуальный порядок» подмосковных городов. Еще одна важная задача – новые рабочие места. «Первые нежилые этажи дают дополнительные возможности для развития малого и среднего бизнеса. И это не только торговля, но и предоставление услуг для жителей», – отметил начальник Главархитектуры области Владислав Гордиенко. В целом идею с развитием инфраструктуры на первых этажах в объёме, востребованном рынком, поддерживают и девелоперы, однако к возможному введению сверхнормативных обязательств по созданию нежилых помещений они относятся с осторожностью. В текущих условиях, когда на девелоперов и так ложится достаточно различных обременений, решение о том, чтобы сделать все первые этажи жилых зданий нежилыми может стать реальным препятствием для реализации ряда проектов.
«Мы как участники Ассоциации застройщиков Московской области выступаем за дифференцированный подход. В случае, если действительно существует потребность в пересмотре действующих нормативов, наше предложение – обеспечить строительство нежилых помещений в пределах определённого процента от общей площади квартир, при этом они могут располагаться как на первых этажах, так и в отдельно стоящих зданиях. При определении реальной потребности в нежилых помещениях должны учитываться такие факторы, как близость пешеходных потоков, транспортно-пересадочных узлов, магистральных улиц, окружение объектов, их концепция», – отметил директор по инвестициям «Сити-XXI век» Сергей Нотин. По его словам, в случае принятия поправок в текущем виде ситуация с нежилыми помещениями может только усугубиться: сейчас даже при наличии удачной локации заполнить их на 100% не всегда удается, а в остальных случаях сдать их практически невозможно: арендаторам неинтересны плохо расположенные помещения. При этом застройщику приходится оплачивать эксплуатационные расходы и налоги, следить за внешним видом неликвидной недвижимости. В результате не достигается положительного эффекта ни для государства, ни для застройщика, ни для жителей. Одним из предложений Ассоциации является введение норматива по нежилым помещениям – например, 5% от общей полезной площади жилого дома. Также обозначил спикер последствия для развития комфортной среды и рынка девелопмента в целом: «Решение сделать все первые этажи нежилыми не позволит обеспечить тишину и покой для жителей, которые и сейчас часто жалуются на шум, производимый предпринимателями, не даст полноценно реализовать принцип «дворы без машин», может негативно сказаться на безопасности жителей, поскольку арендаторы потребуют неограниченного доступа третьих лиц к своим объектам. Если говорить об интересных форматах жилья, в Европе, к примеру, есть квартиры со своими земельными участками. Если новые поправки заработают, в Московской области мы не сможем обеспечить ничего подобного».
В целом участники согласились, что поправки могут оказать серьезное влияние на рынок недвижимости и нуждаются в дальнейшем обсуждении и доработке. Прозвучавшие на встрече предложения и замечания было решено свести воедино, чтобы представить в Правительстве области.